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一般的には、基本契約(たとえば、銀行取引約定書)があり、それに個別の契約(たとえば、金銭消費貸借契約証書)を締結します。
担保を特定するための(根)抵当権設定契約書を締結しますが、被担保債権の範囲はきわめて広いのが通例です。
根抵当権設定では、根抵当権者・債務者・被担保債権の範囲・極度額・確定期日の変更は一般的に可能で、特に根抵当権の元本債権を確定する場合は課題が多いとされています。
不良債権の多くはこの根抵当権が設定された不動産が多く、しかも共同担保や被数の根抵当権者が存在しています。
金融機関などの債権者兼根抵当権者がなかなか債権放棄できないのは、この法的に強く守られた権利を手放せないからであるとも言われています。
なお、被担保債権には次のように根抵当権を設定できるものと、そうでないものがあります。
く設定が認められていない主なもの〉根抵当権の主な特色を挙げると、次のようになります。
できる。
利息や損害金は極度額の範囲内でいくらでも受け取ることができる。
ただし、期日到来前に新たな確定期日を定めることができる。
分割譲度」順位の根抵当権者が発生し、一部譲渡では持ち分(割合)で権利を有することも、特約で「優先の定め」をすることによって可能になる。
変更などのほか、根抵当権者と設定者間の合意、根抵当権者の競売申立、物上代位権の行使、債務者または設定者の破産、などが挙げられる。
金融機関が抱える担保不動産付き不良債権は、そのほとんどに根抵当権が設定されています。
二記〈根抵当権の特色〉のによって、新たな債権者となっているのがリスクテイカーというわけです。
不良債権売買が様になったここ数年、「債権譲渡」とか、「ローンパーティシペーション」とかがさかんに使われており、不動産の知識だけでは担保不動産の流動化を耳目解できません。
担保不動産を実質的に支配するためには、民法の専門図書や物権法の解説書にあるような内容を理解することが重要となります。
舟史的に抵当権は附従性、随伴性、不可分性、物上代位性の4つの性質を持っています。
もっとも、抵当権と根抵当権で、は、少レ|士絡が異なります。
したがって、口頭で抵当権といわれでも登記簿謄本などで確認することが基本と言えます。
抵当権は債権に附従します。
抵当権が債権の優先弁済を受ける権利である。
抵当権は少なくともその実行の段階において債権と結合していなければならないと解釈されています。
もっとも、根抵当権については附従性が最小限度に止められている結果、部譲渡などを可能にします。
抵当権は根抵当権と異なり、債権に随伴して承継人に移転します。
親子リレー方式の住宅ローンなどに利用されています。
根抵当権においては、元本確定前に被担保債権を譲渡しでも、根抵当権はこれに随伴しません。
抵当権者は債権の全額弁済を受けるまで目的物の全部についてその権利を行使できることになっています。
根抵当権でも同様です。
抵当不動産の売却、賃貸、滅失または段損等により、抵当権設定者(債務者など)が受けるべき金銭その他の物(代位物)の上にも抵当権の効力が及びます。
ちなみに判例では火災保険の保険金にも効力が及ぶとされています。
しかし、物上代位権行使の要件として、金銭が支払われる前に、抵当権者自らが差し押さえることが必要とされています。
根抵当権ではこの差押えが物上代位による元本の確定事由にもなっています。
競売を申し立てるには、対象債権の担保が存在し、その債権の弁済期が到来していることが条件になります。
債務者は申立書に条件を充足する事項を記入すれば、異議申立を行うことも可能です。
競売申立は、担保不動産を、一般人を含んだより多くの購入者に公開するために行われます。
加えて競り合うことでより高く売却するという意図もあります。
競売申立によって不動産の権利関係や抵当権者等(金融機関など)の関係が洗浄され、リスクテイカーは購入した不良債権回収の回収原資として不動産の売却代金を充当します。
また不良債権の出し手である金融機関にとっては、直接的に債務者や競落人と接触する必要がなくなり、時間と自1)日を節約することが可能になります。
競売申立は不良債権の呪縛から解き放たれる瞬間とも言えます。
担保不足となっている額に対して、引当金が十分に積まれていれば、2次ロスも発生しないからです。
ただし、競売11立までには時聞がかかります。
一般的な不良債権の売買では根抵当権の確定事由などをあまり考慮、しなくてもよいのですが、競売ではそれが必要で、す。
府史的には債務者が破綻しているわけですから、不良債権と断定された時点で競売申立への手続きは進行します。
競売申立では次のようなポイントがあります。
便)が必要で、通知1ヵ月後から競売1立が可能になる。
行い、物件明細書を作成する。
最低売却価格が定められる。
決など)が可能な抵当権等を設定していない者や一般先取特権者等も配当請求(債権の厄Il1~が必要)を行うことは可能。
合にこれが適用される。
挙げられる。
転抵当を除いて当事者の契約・登記・通知(またはポ諾)が条件となり、かつ、債務者でなければならない。
確定前の根抵当権であってはならない。
の入れ替え変更)ができる(根抵当権の譲渡は、根抵当権相互の順位の譲渡および放棄を、順位の入れ替えで代用できることになる)。
能になる。
ただし、後順位者が存在する場合、各物件の価絡は按分しなければならない。
これが可能なのは各物件が同一の債務者または物上保証人の所有であるときに限られる。
担保不動産市場の現状担保不動産から債権の資金回収を図ろうとしているのは、大手の金融機関だけではありません。
売掛債権や貸付債権など、流動資産に対する債権担保として不動産に抵当権などを設定しているのは一般企業も同じです。
ちなみに大子企業などへのコーポレート・ファイナンスでは主に信用貸出を中心に貸付が行われていました。
それに対して、中堅・中小企業向けでは担保不動産が最後の資金回収源とみなされました。
わずか数年前、金融システムの崩壊という危機に瀕していたとき、わが国の不良債権は100兆円を軽く超えていたと予想されます。
その不良債権の担保となっている不動産の価格も10年連続の地価下落(公示価格ベース)のもと、早く売却した債権者がロスを少なくしたと今のところは考えられます。
不良債権市場は当初5年と言われていました。
まずは外資系のリスクテイカーを中心に不良債権購入が開始され、一部ではその担保不動産が「ニンパイ」で現金化されました。
回収が本格化してきました。
それに伴って、ビッド・バリュー(購入価格)はつり上がっているとも言われています。
出し手である日本の金融機関も相場がわかってきました。
優良物件については不動産の証券化で債券(ABS)として人気があります。
その結果、多くの企業が不動産の証券化を検討し、担保不動産の売却には至りません。
不動産市場全体が活性化されなければ、地価の上昇さえ見込めません。
もっとも、すでに破綻した債務者の担保不動産の多くは、リスクテイカーの手の中にあります。
円高であればドルマネーが多くのリスクテイカーなどによって地価の下落をも吸収してしまいます。
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